Consorzi di urbanizzazione, facciamo chiarezza

0
5817

Riceviamo e pubblichiamo dal Movimento Civico di Idee e Cultura “INSIEME”.Spettabile Redazione del Mass-Media il Movimento Civico di Idee e Cultura “INSIEME”, sigla INS.”, ai fini dell’affermazione della cultura della legalità e la tutela ambientale del nostro comprensorio, comunica che cittadini, per le vie brevi, si sono rivolti al Movimento de quo, per conoscere brevi cenni in ordine ai seguenti argomenti, tra cui “i consorzi di urbanizzazione”, “i consorzi di urbanizzazione quali comunione o associazione”, “i consorzi come associazioni non riconosciute”,”i consorzi quali contratti atipici” e “gli obblighi dei consorzi di urbanizzazione”. A tal proposito il  Movimento de quo con riferimento a quanto richiesto da cittadini per le vie brevi, comunica i seguenti brevi cenni, presenti su fonti aperte. In merito ai consorzi di urbanizzazione, si evidenzia che vengono inquadrati per definizione soggetti privati interessati da un progetto di lottizzazione, obbligati o dalla normativa regionale o per risolvere i problemi organizzativi della comunità degli appartenenti alla lottizzazione che si sono riuniti in un consorzio di urbanizzazione. Difatti, con il termine consorzi di urbanizzazione si intendono quegli enti collettivi, molto diffusi nella nostra società civile ove vengono instaurati rapporti tra proprietari di fondi che di solito sono compresi in un unico comparto edificatorio, per dare così finalità ed esecuzione legalmente alla lottizzazione delle aree in esso comprese. I consorzi di urbanizzazione costituiscono il cosiddetto centro d’imputazione di effetti giuridici distinti dai loro consorziati e costituiscono un elemento fondante, per svolgere legalmente, l’efficace attuazione dello strumento edificatorio rappresentato nel relativo comparto del comprensorio dell’Ente Locale. Essi, di solito, hanno lo scopo della progettazione, il compimento e la gestione di opere e di servizi di urbanizzazione primaria, ma possono includere situazioni a carattere secondario. A tal proposito, il Movimento de quo comunica che i consorzi di urbanizzazione vengono considerati un importante elemento nel settore urbanistico del comprensorio, mancando il quale l’amministrazione dell’Ente locale si troverebbe costretta a confrontarsi, anche su aspetti marginali/secondari e/o complementari, con una pluralità di soggetti/proprietari individuali. In ordine ai consorzi di urbanizzazione quali comunione o associazione, sono inquadrati da una parte della dottrina ivi compresa la relativa giurisprudenza, nei quali la relativa natura giuridica degli stessi, è quale soggetto di comunione di diritti reali e di obblighi, ovvero, è il noto condominio, di solito orizzontale. In tal modo, questa corrente di pensiero sostiene che i consorzi di urbanizzazione ricadono, nella sfera della disciplina stabilita per la comunione di proprietà in genere, ricompresa negli articoli dal 1100 e seguenti del Codice Civile, fatte salve, ovviamente, le eventuali norme previste fissate nello statuto del relativo consorzio di urbanizzazione. Inoltre, i consorzi come associazioni non riconosciute,  si evidenzia che in relazione ad un’ulteriore parte della dottrina ivi compresa la relativa giurisprudenza, hanno un particolare, ovvero che l’oggetto del consorzio di urbanizzazione non è limitato alla gestione di questo o quell’impianto, ma in questa situazione è esteso alla generalità delle opere di urbanizzazione del comprensorio, in vista di uno scopo che va oltre il mero godimento di uno o più beni comuni nel senso dell’articolo 2248 “Comunione a scopo di godimento” del vigente Codice civile . In tale contesto, il contratto concluso tra i proprietari dei fondi avrebbe una duplice funzione, essendo contemporaneamente atto costitutivo di una associazione tra i proprietari e titolo costitutivo di servitù reciproche gravanti sulle singole proprietà, ed aventi come contenuto l’obbligo di non costruire, se non in conformità al regolamento edilizio vigente e previsto dall’Ente Locale. Tale situazione ha lo scopo di porre in risalto l’aspetto organizzativo, a cui consegue che le obbligazioni nascenti per effetto della costituzione del consorzio stesso devono essere regolate dalle norme proprie delle associazioni non riconosciute, fin dove non contrastino con gli aspetti di realità. A tal proposito, l’atipicità di tale tipo di associazione, contrariamente a quanto previsto nella disciplina generale, si manifesterebbe nell’impossibilità di recedere dal consorzio indipendentemente dal venir meno della qualità di proprietario, poiché la qualifica di associato avrebbe una funzione strumentale rispetto alla servitù. In merito ad un’ulteriore parte della dottrina ivi compresa la relativa giurisprudenza, vengono inquadrati i consorzi di urbanizzazione volontari quale soggetto meramente atipico, caratterizzati dalla presenza di elementi propri del contratto di associazione non riconosciuta nonché della comunione. In tale situazione su questo tipo di  consorzi volontari di urbanizzazione graverebbero, così, due distinti vincoli contrattuali: quello associativo, che sorge al momento della costituzione del rapporto instaurato, e quello costitutivo di una comunione volontaria delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria tra i compartecipanti al predetto consorzio di urbanizzazione volontario.  Ai fini della ricostruzione della disciplina dei rapporti interni tra consorziati, occorre avere riguardo alla volontà manifestata nello statuto e, soltanto ove questo non disponga, passare ad individuare la normativa più confacente alla regolamentazione degli interessi implicati dalla controversia, in considerazione della complessità della struttura degli organismi in questione, la quale rende insoddisfacente tanto un’applicazione generalizzata delle norme riguardanti le associazioni non riconosciute, quanto il ricorso a quelle in tema comunione o condominio. I lottisti per questo tipo di consorzio volontario di urbanizzazione, potranno decidere se mettere in comunione solo i beni funzionali alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria o secondaria o tutte le aree inserite nel comparto, per ridistribuirle in funzione di riequilibrare le rispettive posizioni a seguito del sacrificio patrimoniale subito da alcuni nel dare esecuzione alla convenzione con il Comune. In alternativa, si potrà optare per la comunione tra i lottizzanti delle aree di terreno, ovvero conferire tutti i lotti in proprietà al consorzio in parola. Inoltre, per gli obblighi dei consorzi di urbanizzazione,  si evidenzia che la Cassazione con la nota Sentenza n. 9224/2008 si è occupata di due situazioni: la prima in ordine alla rappresentanza processuale dell’Agenzia delle Entrate da parte dell’Avvocatura dello Stato, la seconda relativamente all’imposta sul valore aggiunto – I.V.A. – per quel che riguarda l’obbligo o meno di istituire una regolare contabilità fiscale per i consorzi volontari di urbanizzazione. Pertanto, per la prima situazione, la Cassazione ha evidenziato che l’Agenzia delle Entrate può avvalersi del patrocinio dell’Avvocatura dello Stato (articolo 72 del Decreto Legislativo  n.300/1999 e articolo 43 del Regio Decreto n.1611/1933). Inoltre, sempre con la suddetta Sentenza, la Cassazione per la seconda situazione, ha confermato il proprio orientamento, secondo il quale “il consorzio di urbanizzazione persegue la finalità di porre in essere opere rivolte all’urbanizzazione e sfruttamento edificatorio dei suoli e, conseguentemente, deve riconoscersi allo stesso lo status di imprenditore commerciale con applicazione della disciplina civilistica e tributaria afferente gli adempimenti relativi alla conservazione e tenuta delle scritture contabili.”. Da una ulteriore recente Sentenza della Cassazione del 06 ottobre 2014, n. 20989, i giudici della Suprema Corte hanno stabilito che nei consorzi di urbanizzazione, che hanno per oggetto l’utilizzo delle parti comuni degli immobili, si applicano, in mancanza di altre indicazioni nello statuto, le regole sul Condominio. Infine, la Sentenza della Cassazione del 03.10.2013, n.22641, evidenzia che le disposizioni in materia di Condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni in una zona residenziale, essendo fondamentale la volontà manifestata dai consorziati mediante lo statuto. Tale intenzione potrebbe rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge – ovvero lo statuto stesso – richiedano forma espressa. Soltanto l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligo di versare la quota, legittimando la pretesa di riscuotere i pagamenti dovuti. Il Movimento Civico di Idee e Cultura “INSIEME”, sigla “INS.”, ringrazia la redazione del Mass-Media per l’eventuale piccolo spazio concesso.

MOVIMENTO CIVICO DI IDEE

       E CULTURA “INSIEME”